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蝸居

何斯人
2010-04-05


《蝸居》是最近在國內收視方面人氣鼎盛的長篇電視劇集,其內容是以國內目前的房地產現象為經,巧妙地以言情娛樂性為緯穿插而來的那麼一段故事架構。

有趣的是所反映的情況卻跟近日香港有些相近!施永青近期有如是說:「市場並不理性,因為人的行為自身也不理性…」,這點倒也是入木三分!有人打算買五百萬的樓最後卻竟買了千萬豪宅,雖說此乃代理誤導之過,然而能有幾百萬來付首期的人,相信笨極也有限度,代理更未必有此等「高超」的說服能力。說到底買家本身的決定是否屬於理性確實是很值得商榷的關鍵!

中國人具有置業的傳統,這原是無可厚非,然而,置業並不一定必然是要跟按揭來掛鉤的,由期是跟高按揭比例來掛鉤!我還記得,我們的上一代人,他們置業的按揭比例是低乎其低,甚至很多都是沒有按揭的。事實上當時的客觀環境亦不容置業者有如現時這般按揭的方便。正因如此,上一代人的置業態度比較量入為出,考慮的不僅僅是置業首期的那一筆,更不會存有如使用信用卡般那種按月還款「先使未來錢」的心態。


信用卡的好處是讓人們可以通過透支把未來收入(只是「可能的收入」)來進行目前的消費,但是壞處也正是把未來的收入進行透支。除非未來能得到確實穩定甚至會「更上一層樓」的收入保證(誰能?),否則目前任何形式的負債,站到個人(甭說對社會經濟)來說只是不同程度的經濟負累而已,這種負債無論是數額的大少抑或覆蓋時間的長短,對個人未來日子的生活(甚至幸福)都有著抵銷作用的影響。

很多人認為樓市多數只會是看漲的,甚至自以為有點經濟常識的人更認定,只要有通脹的存在,樓價便會有升的好日子!由其是當市道暢旺時,人的意識行為更會變得愈法地不理性。

在這種錯誤假設(至少經歷過97亞洲金融風暴的置業者會認為)的前提下,加上市場資金短暫的充裕(包括大量國際熱錢的流入)和偏低的利息,很多人都傾向於「買大一點」和「借多一點」的「置業」方式!買大賠大嘛?

正正是這一點,置業者都很容易被「誘賭」!置業者大多只是聚焦於月供負擔的能力卻忽視了高杠桿比例(high leverage)下的風險。觸發金融海嘯的美國次貸危機由來亦正源於此!簡單地說,如果1,000萬的物業上升10%,那麼便是值1,100萬;假使按揭是9成的話,那麼投資回報率(ROI)便是100%,這是杠桿比例的妙處;不過,如果反其道而行的話,那ROI便將會是零!這種風險其實跟炒金融商品孖展分別並不太大。


當然,如果仍然能夠負擔每月供款,問題還不算大,正所謂「有賭未為輸」,守得雲開自會見月明。可惜現實卻往往是沒有那麼理想,樓價下跌的因素通常都會跟政治(如97)和經濟(如09年的第四季)來掛鉤的。換句話說,失業率一旦高企,月供也有可能隨著失業或生意不景而告斷供!

這種情況在97金融風暴和09年的金融海嘯都讓我們見識過,相信除了少數如索羅斯及巴非特等人(巴非特在金融海嘯也得損手)有能力利用危機或許作趁低「平均買進(average buying)」吸納之外,一般置業者豈有不「輸少當贏」能離場願蝕讓之理?然而蝕讓也得要拿得出現金來「贖身」(贖回原來按揭數額),這也是高杠桿比例的最恐怖之處!這亦是美國次貸「爆煲」之所在!

《蝸居》的主角們都是因為類似這種置業方式讓自己成為了「房奴」,生活質素剛好相反地沒有因為置業而提升,更要身兼數職來還債而令生活變得更為惡劣!

國內有網民寫得好:「以一個大宅房的價錢,已可以讓人世遊多次,而遊歷見識對一個人的回報,相信站立於大宅的房裡未必能夠體驗得到的吧?」

量入為出能夠買得起才買,不僅適用於信用卡消費的意識上,也適用於置業的學問功夫上。我們上一代置業者的智慧亦未必儘是過時和保守的,至少,他們置業是真的能夠腳踏實地提升了生活質素!





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