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SSD+樓按‧資金轉投工商舖
轉載自2011年4月29日經濟日報《專家論市》專欄
何斯人
2011-04-29


市場有所謂「大氣候」,那便是外圍環球因素的影響,具體來說如泡沫爆破、經濟衰退、量寬、低息、熱錢、通脹甚至遠至利比亞的事情都包括在內。

此外亦有所謂「小氣候」,那便是我們特區內出現的一些現象如政府政的策措施、民生、與國內的政經關係、本地經濟增減及其所衍生出來的影響等。「小氣候」雖然名為「小」,卻往往產生出比「大氣候」更為直接的效果!單說去年11月20日特區政府所針對住宅市場的措施,一個SSD再加一條樓按措施,已可在短短數月之間把「大氣候」的利好因素都遮掩起來。結果是把住宅物業大多數的中、短線投資者都驅往了諸如工、商、舖的領域去!這亦部份解釋了工、商、舖物業在這短短數月內成交蓬勃及樓價攀升的理由!

工貿物業在政府的活化政策之下,不管到位與否,事實上產生了升值的預期心理,加上低息、熱錢及通脹這些「大氣候」方面的基調前提下,工貿市場其實早已經在蓄勢待發。政府針對住宅方面的政策措施剛好就是一條導火線,把部份資金都「趕」到了這個市場來,價格相對偏低的工貿物業市場,就正好給予這些資金大展身手的機會。

去年自第三季開始,工貿物業市場已陸陸續續地不斷在增加著成交量,不過還主要是集中於一些大炒家或發展商的大手買賣。在氣氛帶動下到了第四季已見有不少原本是住宅市場的炒家「轉戰」過來,而部份原因當然是住宅市場的價格相對較高而杠杆回報率亦不如前。

工貿市場到了今年的第一季情況更明顯地熱烈,交投量最大而素有炒家天地的觀塘工業區,在大、中規模炒家的掃貨下,有水位的貨源已經是聊聊無幾,而價格卻是明顯地高踞不下。與觀塘有著共通因素的長沙灣工貿區,情況亦不遑多讓,價格亦勁頭十足!尤其是長沙灣的傳統工貿區域比觀塘的範圍要小得多,如果不是有發展商在該區有新的單位供應,相信買家早已經遊走到其他的工業區裡去。

畢竟「大氣候」加「小氣候」都在同時有利於工貿物業市場,因此在「追落後」的情況底下,價格相對較低的地區如荃灣、葵涌、火炭、小瀝源等工業區都受到了買家的不斷追捧,範圍面積較小的九龍灣、新蒲崗、紅磡等工業區雖然價錢較高,然而亦有不錯的交投表現。

剛好美聯儲局主席柏南克昨發表記招,承認了通脹事實上比預期來得嚴重,其中提到強化美元有助防止經濟衰退避免引發通縮等言論,暗示量寬可能需要告一段落(QE2在6月底完成)。果真是這樣的話,美國年底加息將不難於理解。當心!這是一種「大氣候」的改變,不過以現時總體「氣候」而言,工貿市場應在第二季中稍作調整後, 6月份價錢及交投應會再更上一層樓,由其是接棒者眾的情況底下,大戶亦需減持。這種現象看看元朗的發展商大戶賣樓方式相信已可窺視其端倪。







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